Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Земельное право - Документы перед продажей земли на аукционе в сельской местности

Документы перед продажей земли на аукционе в сельской местности

Документы перед продажей земли на аукционе в сельской местности

Как купить землю у государства через торги и не оказаться под судом


20 июня 2018Считается, что человек, получивший земельный участок у государства (или муниципалитета) застрахован от проблем, связанных с тёмным прошлым объекта. Ведь земля перешла к нему от самого первого владельца. Однако события последних месяцев показали, что именно сделка с властями может иметь очень печальные последствия. Вплоть до уголовного преследования покупателя.

Редактор портала METRTV.ru придумал легенду для «тайного покупателя» и лично прошёл путь покупателя «казенной» земли: от звонков в кабинеты чиновников разных уровней до выхода на торги. И вот что из этого получилось.Несколько десятков судебных процессов сегодня ведутся в отношении жителей Свердловской области, получивших через аукцион в аренду муниципальную землю и приватизировавших её.

Обязательным условием приватизации участков (выкупа по льготной цене) было возведение на арендуемом участке жилого дома.

Муниципальные власти и следователи считают, что арендаторы не построили на земле полноценное жильё и получили её в собственность обманом. Соответственно чиновники требуют отменить уже прошедшую приватизацию участков (вернуть владельцев в статус арендаторов и взыскать с них рентную плату за несколько лет), а в отношении некоторых граждан уже вынесены судебные решения по обвинению в мошенничестве. С другой стороны, в судах лежит немало заявлений от граждан, которым по разным (иногда надуманным) причинам не позволили участвовать в земельных аукционах.

А ведь с торгов можно приобрести участки земли значительно дешевле, чем на рынке.Муниципалитеты и министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) реализуют земельные участки через аукционы по двум схемам. В первом случае на продажу выставляется сам участок, и победитель торгов получает его в собственность.
В первом случае на продажу выставляется сам участок, и победитель торгов получает его в собственность.

Во втором случае на торги выставляется право на заключение договора аренды участка.

Именно участие в «арендных» аукционах позволяет (после возведения на ней дома) получить землю в собственность по цене ощутимо ниже рыночной. Однако, такая покупка требует гораздо больше телодвижений, чем приобретение земли (у частного владельца) или у .

Кроме того, как уже говорилось, приобретение земли через аукцион — достаточно рискованное мероприятие.Приобретение участка (в собственность или в аренду) через аукцион начинается с поиска подходящих предложений.

Объявления о продаже с торгов муниципальных земель размещаются на сайтах муниципалитетов. Информация о торгах по участкам, принадлежащим области размещается на сайтах и . Например на сегодняшний день на этих ресурсах есть информация о двух участках под ИЖС выставленных на продажу и о трёх участках под ИЖС, предлагаемых в аренду.

Торги назначены на 31 мая 2018 года.

Кроме того есть участки не под жилую застройку, но они интересны только предпринимателям.Также информация обо всех земельных аукционах (областных и муниципальных) обязательно публикуется на официальном сайте . Задав параметры поиска здесь несложно получить информацию об объявленных торгах на территории любого субъекта Федерации или любого муниципалитета.

Объявление о торгах должно быть размещено не менее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона. В настоящее время на указанном ресурсе есть данные о 9 участках под ИЖС (в Новоуральске, Кушве и Верхней Пышме), предлагаемых в аренду, а также о 4 участках под ИЖС (в Арамиле, Кушве и В.Пышме), предлагаемых на продажу. Торги по этим лотам пройдут в конце мая – начале июня 2018 года.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:Есть люди, которые постоянно просматривают упомянутые интернет-ресурсы, чтобы поймать интересные предложения. В том числе покупают для перепродажи.

Бывает, что на аукционе удаётся купить участок ощутимо «ниже рынка».

Но это только в случае удачи. Тем более, что предсказать результат аукциона невозможно. Нередко в ходе торгов стоимость земли или цена аренды вырастает в несколько раз.В объявлениях о проведении торгов указывается адрес и кадастровый номер участка, его размеры, разрешённое использование и стартовая цена (либо стартовая стоимость аренды на год).

Нередко в ходе торгов стоимость земли или цена аренды вырастает в несколько раз.В объявлениях о проведении торгов указывается адрес и кадастровый номер участка, его размеры, разрешённое использование и стартовая цена (либо стартовая стоимость аренды на год). Также указывается дата торгов и размер задатка (лицам ничего не купившим на аукционе, задаток возвращается).Не стоит обольщаться… если объект недвижимости продаёт (передаёт в аренду) государство, это вовсе не значит, что всё пройдёт безупречно.

Чиновник готовит документы на сделку в «кабинетном режиме» и почти никогда не проверяет, соответствует ли написанное в бумагах реальному положению вещей.Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:Был, например, случай, когда человек купил через торги МУГИСО участок, на котором оказались две незарегистрированные постройки.

На них стали претендовать муниципальные власти. То есть человек мог потерять часть своей земли, на которой находились постройки.

Свои права собственник с трудом смог отстоять.

Часто в документах на торгуемые участки нет информации об ограничениях на использование земли.

Участок может заходить в санитарно-защитную зону или в зону с особым режимом использования, соответственно, на нём нельзя строить жилой дом или дом можно разместить только в определённой части участка. Или ещё ситуация из жизни – гражданин купил участок, на который по бумагам имелся подъезд с трёх сторон. На деле с одной стороны оказался забор, а с двух других – газовая труба.

Чтобы организовать въезд на участок и начать стройку, человеку надо было согласовать с газовщиками переделку газопровода, а это потребует времени и денег.Даже местоположение участка на местности перед участием в торгах лучше проверить. Для этого можно воспользоваться , с её помощью уточнить «привязку» границ участка к ориентирам, после чего выехать на местность.

Теоретически продаваемый на торгах участок должен быть оконтурен межевыми знаками (столбиками или просто ямками), но даже если межевых знаков нет, с помощью кадастровой карты можно понять, как участок «лежит» на местности.

При его осмотре надо убедиться, что на участке нет оврагов, болотин, и других помех для строительства дома и обустройства территории. Известны случаи, когда люди зимой покупали землю на торгах, а весной убеждались, что для жизни эти земли плохо подходят.

Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:В ходе осмотра участка нелишне обратить внимание на окружение. Был случай – на аукционе продавалось право аренды на два участка, расположенные в границах коттеджного посёлка «Ключевской», рядом с ЕКАД. Стартовая цена аренды – 70 тыс.

в год за участок. Это нормально для таких объектов. Когда потенциальный покупатель осматривал участки, он подошёл к председателю садового кооператива, организованного в «Ключевском», и тот сказал, что вступление в кооператив обойдётся в 1,5 млн руб, иначе новым владельцам участков не позволят пользоваться инженерными сетями посёлка – дорогами, ЛЭП.

Человек отказался от покупки. Но позже стало известно, что эти участки нашли своих покупателей, ну а те получили вместе с землёй массу проблем.Как уже говорилось, объявление о проведении торгов публикуется за 30 дней до самого аукциона.

Если за указанный срок будет подана только одна заявка на участие в торгах, по какому-то лоту, то автор этой заявки может получить землю без конкурса. Хотя чаще торги по данному объекту просто признаются несостоявшимися, а спустя какое-то время объект вновь выставляется на торги. То же самое происходит с объектами на которые вовсе не было подано заявок.Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:Бывает так, что если участок, выставленный на продажу, не нашёл своего покупателя, то спустя некоторое время его вновь выставляют на аукцион, но уже не на продажу, а на условиях аренды.

Хотя муниципалитету выгоднее именно продать участок – это позволит получить сразу большую сумму, плюс пойдут налоговые платежи от собственника.Земельный аукцион проводится при личном участии граждан, подавших заявки на участие. Это касается как аукционов по продаже земли, так и торгов, на которых реализуется право на заключение договора аренды.

Торги проходят по классической схеме – на повышение. Побеждает тот, кто предложит максимальную цену за участок (или ставку ежегодной арендной платы).Как уже говорилось, 31 мая 2018 года должны пройти торги по пяти участкам, выставленным МУГИСО; два продаются, три – сдаются в аренду.

Характеристики участков приведены на сайте МУГИСО.

Правда, там нет их кадастровой стоимости, но её можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты.

В целом же картина получается следующая – стартовая цена продаваемых участков составляет 75% от их кадастровой стоимости. А стартовая ставка аренды участков, передаваемых в аренду – 6-7% от их кадастровой стоимости.

Понятно, что в ходе торгов цена может ощутимо вырасти.Для участия в торгах гражданин должен подать заявление и внести задаток. Однако всегда остаётся риск, что в последний момент организатор под каким-либо предлогом не допустит к торгам кого-то из участников. В результате в аукционе будут участвовать только «свои люди» или даже одно конкретное лицо, под которое и организовывались торги.Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:Случай из жизни: мужчина планировал купить на торгах постройку с землёй.
В результате в аукционе будут участвовать только «свои люди» или даже одно конкретное лицо, под которое и организовывались торги.Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:Случай из жизни: мужчина планировал купить на торгах постройку с землёй. Подал заявку. При этом организаторы торгов не говорили, есть ли ещё заявки на участие.

Чтобы торги гарантированно состоялись, мужчина, попросил друга, чтобы тот тоже подал заявку. Если есть хотя бы два участника – торги признают состоявшимися.

В ходе аукциона выяснилось, тот он делался под своего человека.

Но участие людей со стороны спутало все карты.

В ходе торгов цена объекта выросла с 600 тыс. до 2,8 млн рублей. Но всё-таки мужчина купил его. Причём у истории было продолжение. Власти обиделись, что земля ушла не к тому человеку и попыталась отсудить часть участка, на котором не было постройки. Не без труда, но суд новый владелец всё-таки выиграл.Этот шаг необходим только тем, кто приобрёл землю на аукционе не в собственность, а на правах аренды.

Не без труда, но суд новый владелец всё-таки выиграл.Этот шаг необходим только тем, кто приобрёл землю на аукционе не в собственность, а на правах аренды. По закону, человек, построивший капитальный дом на арендуемом участке (с разрешённым использованием ИЖС или дачное строительство), имеет приоритетное право выкупа этой земли по льготной цене. В свердловской области выкупная стоимость участка под жилым домом, согласно постановлению областного правительства 1532-ПП, составит 1,5% его кадастровой стоимости.

Фактически это означает, что арендатор участка, построивший на нём дом, может выкупить землю по цене ниже, чем стоимость её годовой аренды.

В целом же затраты на приобретение земли (включая арендную плату за 2-3 года, в течение которых строится дом) могут составить 30-50% от кадастровой стоимости участка.Как подчёркивают в МУГИСО, непременным и обязательным условием для льготного выкупа земли должно быть наличие на ней полностью готового и официально зарегистрированного дома.

Ранее случались прецеденты, когда граждане-арендаторы выкупали землю ещё до окончания строительства (предварительно зарегистрировав на участке объект незавершённого строительством). Это привело к тому, что спустя несколько лет муниципальные власти стали через суд расторгать договоры аренды таких участков, а с собственников требовать арендную плату за все прошедшие годы.

С аналогичными претензиями столкнулись также некоторые граждане, выкупившие землю под готовыми домами. Даже если дом официально зарегистрирован как объект недвижимости и внесён в ЕГРН, муниципалитеты стараются доказать в суде, что фактически этот дом не является капитальным сооружением, а стало быть его регистрация – недействительна. Равно как и приватизация земельного участка.Не всем собственникам, приватизировавшим землю, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли.Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:Можно сказать, что с некоторыми правообладателями участков сыграла плохую шутку «дачная амнистия».

В её рамках можно было зарегистрировать дома, возведённые без разрешения на строительство, а также объекты не соответствующие градостроительному законодательству. Если в отношении подобного сооружения будет проведена экспертиза, то она покажет, что объект не является капитальным жилым строением, следовательно, его наличие на участке не даёт владельцу права на приватизацию земли.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, правообладателю участка следует скрупулёзно выполнять все требования закона при строительстве и оформлении дома – получать ГПЗУ, разрешение на строительство и т.д.Ранее портал METRTV.ru опубликовал в соответствии с законодательством. При этом следует уточнить, что хотя закон N361-ФЗ (от 03.07.16) и ужесточил процедуру оформления жилого дома, однако, как и прежде, при его регистрации НЕ НУЖНО получать акт о вводе дома в эксплуатацию.

Представители нескольких районных администраций сообщили, что пока действует дачная амнистия (до марта 2020 года), акт о вводе дома эксплуатацию никто оформлять не будет. Марина Казанцева, начальник отдела госрегистрации недвижимости № 3 регионального Управления Росреестра:Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства являются только технический план объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.Гражданин может не только принять участие в торгах, организованных муниципалитетом или МУГИСО.
Марина Казанцева, начальник отдела госрегистрации недвижимости № 3 регионального Управления Росреестра:Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства являются только технический план объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.Гражданин может не только принять участие в торгах, организованных муниципалитетом или МУГИСО. Он вправе предложить властям провести аукцион по продаже (передаче в аренду) едва ли не любого земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета или области.

Разумеется, предварительно надо найти подходящий участок и убедиться, что он принадлежит муниципалитету (или области).Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:Если в какой-то понравившейся местности имеется заброшенный участок, то нужно узнать, кто им владеет.

Можно найти участок на Публичной кадастровой карте, узнать его кадастровый номер и там же, на сайте Росреестра запросить о нём информацию в режиме онлайн (это бесплатно). Если в полученной справке нет данных о собственнике, значит, объект, скорее всего, находится в собственности муниципалитета или области.

Чтобы получить более подробную информацию о собственнике и об ограничениях использования земли, можно заказать в Росреестре выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости… Бывает, что право на участок зарегистрировано до введения в действие закона «О государственной регистрации недвижимости», в таком случае информацию о зарегистрированных правах в Росреестре будет отсутствовать, сведения правообладателе нужно искать в регистрирующем органе на дату предоставления участка, это могут быть земельные комитеты, поселковые администрации. Сложнее всего найти собственника, когда люди вступили в наследство, но не зарегистрировали свои права.Подробно о заказе выписки из ЕГРН портал METRTV.ru рассказывал ранее, в статье посвящённой возможностям и .После наведения справок об участке, его потенциальный покупатель подаёт заявление (в муниципалитет или в Фонд имущества Свердловской области) о проведении аукциона. В заявлении указывается кадастровый номер участка и цель его использования.

Обычно ответ подателю заявления приходит в течение 2 месяцев. Часто ведомства отвечают отказом, благо существует масса причин для официального отказа в проведении аукциона. В частности на торги формально нельзя выставить участок, на который нельзя завести электричество, участок, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд и т.д.

С другой стороны, если эта земля муниципалитету не нужна, то ему выгодно эту землю продать, а не держать пустой. Так что вполне вероятен и положительный ответ. Тогда объявляется аукцион (на покупку или право аренды – по решению организатора торгов).

Гражданин, инициировавший эти торги, может принять в них участие на общем основании. При этом не факт, что победителем окажется именно он. По результатам аукциона участок может уйти к другому участнику, предложившему более высокую цену.* * *Отдельно можно рассмотреть ситуацию, когда понравившийся участок невозможно найти на кадастровой карте.

Такое может быть, если участок не был сформирован, то есть кусок земли не зарегистрирован и не внесён ни в какие документы.

Земля – реально бесхозная. Гражданин, обнаруживший такой бесхозный «кусочек», может подать в муниципалитет заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка. Если ответ будет положительным, то гражданин за свой счёт проводит межевание земли и постановку её на кадастровый учёт.

А уже после этого подаётся заявка на проведение аукциона.

Впрочем, как замечают в МУГИСО, граждане практически не интересуются несформированными участками и не работают по описанной схеме, так как это слишком рискованно. Гражданин тратит время и деньги на регистрацию участка, но нет гарантии, что именно он победит в аукционе. Также нет механизма компенсации затрат этому гражданину.

Вполне может оказаться, что человек старался «для чужого дяди». А это мало кого привлекает.Ранее по теме:

Покупка земли у государства: порядок и варианты действий, нюансы процедуры

Государство выступает главным собственником земли в стране: ему принадлежит 92% всех земель. Граждане и имеют право на приобретение участков, составляющих государственный земельный фонд, для , для ведения , для ведения коммерческой деятельности и для реализации иных целей.

Общие положения, регулирующие куплю-продажу имущества, изложены в Гражданском кодексе. Глава 30 ГК описывает регламент таких сделок, а § 7 этой главы уточняет нюансы недвижимости.

Также следует ознакомиться с главой 9 ГК, описывающей общие принципы сделок, и с главами 27-29, регламентирующими договорные отношения.

Законодательные акты, уточняющие информацию о купле-продаже земельных участков, содержатся в Земельном кодексе.

Статья 37 ЗК устанавливает дополнительные осуществления таких сделок, требует обязательного прохождения кадастрового учета участка и запрещает продавать землю на условиях ограничения дальнейших сделок с ней. Статьи 39.1-39.4 ЗК определяют условия и порядок продажи земли государством через проведение и в прямом порядке. Проведение аукциона по продаже регламентируется статьей 39.13 ЗК.

Порядок и условия приобретения участка без торгов изложены в статьях 39.15-39.19.

Стоит отметить, что законодательство разграничивает категории государственных и (ст. 16-19 ЗК), но на практике приобретение земли у федеральных (региональных) органов и у муниципалитетов различается лишь уполномоченным учреждением, с которым совершается сделка, в то время как все указанные выше нормативные акты имеют одинаковую силу при покупке земли и муниципалитетов. Земля должна быть зарегистрирована в Росреестре и иметь кадастровый паспорт.

В обратном случае необходимо подать заявку на проведение и технических работ с целью включения участка в реестр и составления документации на него.

В ходе этой процедуры важно определить разрешенное целевое использование земли.

Важным условием получения разрешения на покупку участка является отсутствие на нем зданий (в том числе тех, строительство которых не завершено), принадлежащих другим гражданам или организациям. Исключением является право сервитута на здание — при его наличии у других граждан покупка земли возможна. В продаже участка будет отказано, если он зарезервирован государством или муниципалитетом для своих нужд (строительство зданий, размещение инфраструктурных объектов, военные нужды и т.

д). Продажа включенных в реестр участков осуществляется через аукцион или через непосредственное .

Каждый из способов реализуется в определенных условиях. Предоставление земли проходит в следующих случаях (ст. 39.3 ЗК):

  1. При истечении срока , если они были предоставлены гражданам или организациям на срок, превышающий 3 года, и при надлежащем использовании вверенной земли арендаторами.
  2. Участки, на которых находятся здания, продаются собственникам этих зданий без торгов.
  3. При выкупе участков, предоставленных некоммерческим организациям для (кроме участков, составляющих общее имущество).
  4. Для ИЖС, ведения подсобного хозяйства и при предварительном согласовании предоставления участка (ст. 39.15).
  5. При продаже земли юридическим лицам, имеющим на нее право бессрочного пользования.
  6. При , арендованных для комплексного освоения, за исключением случаев аренды для строительства жилья экономического класса.

В остальных случаях покупка земли возможна только через торги.

В большинстве случаев покупка земли без проведения торгов начинается с подачи заявления на предварительное согласование собственности. В нем необходимо указать:

  1. Целевое назначение участка.
  2. Перечисление оснований, дающих право на покупку земли без торгов. Основания подкрепляются ссылками на нормативные акты.
  3. Данные для связи со стороной заявителя.
  4. Кадастровый номер участка.
  5. Личные данные заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации. Если заявление подается юридическим лицом, то указываются его наименование и регистрационные данные.

Образец заявления на покупку земельного участка у муниципалитета для физических лиц можно скачать , для юридических лиц —. К заявлению прикладываются:

  1. , подтверждающие наличие оснований на покупку земли без торгов. Копия паспорта.
  2. Схема расположения участка, если он еще не образован и не проведено межевание.
  3. Справка, содержащая сведения о результатах оценки имущества.

Заявление с прилагаемыми документами отправляется в региональную администрацию.

При одобрении предварительного согласования гражданин может составить заявление о предоставлении земли. Его реквизиты идентичны указанным выше с тем отличием, что необходимо сделать отсылку на документ предварительного согласования и приложить к заявлению копию удовлетворительного решения по нему. Заявления рассматриваются в течение не более 30 дней.

Если принимается решение о предоставлении участка гражданину или организации, то можно приступать к оформлению .

Договор имеет стандартную форму и содержит следующие данные:

  1. Цена договора;
  2. Подтверждение отсутствия обременений;
  3. Дата составления, подписи сторон.
  4. Дата перехода права собственности по договору (т. е дата вступления его в силу);
  5. Дополнительные условия;
  6. Данные об участке (адрес, кадастровый номер, площадь);
  7. Данные о сторонах продавца и покупателя;

Образец типового договора купли-продажи земельного участка можно скачать . Переход права собственности по договору , для чего следует подать заявку, приложив к ней копию договора и техническую документацию на участок.

Регистрация проходит в течение 10 дней. В конце составляется , где стороны указывают на отсутствие претензий к наличному состоянию участка и подтверждают внесение оплаты в соответствии с установленным в договоре регламентом. Приобретение участка через аукцион начинается с того, что уполномоченный орган принимает решение о его проведении.

Решение может быть принято по инициативе заинтересованных граждан, в таком случае они должны предоставить схему расположения участка, по которому требуется провести торги.

Сведения об аукционе, о дате, месте проведения и о предмете аукциона публикуются в интернете не менее чем за месяц до проведения торгов.

В течение этого времени заявки на участие могут подать все желающие, необходимо лишь внести залог, возвращаемый проигравшим сторонам после завершения торгов.

Начальная цена утверждается в соответствии с рыночной ценой участка или в соответствии с кадастровой ценой, если последняя была проведена не ранее чем за пять лет до решения о проведении торгов.

«Шаг аукциона» равен трем процентам от начальной цены. Торги считаются состоявшимися, если начальная цена перекрывается как минимум один раз.

Конечной ценой участка становится та, которая объявляется после троекратного объявления. С победителем торгов заключается договор по указанному выше алгоритму с тем отличием, что в договоре необходимо сделать отсылку к результатам аукциона, а при подаче документов на государственную регистрацию следует приложить копию результирующего документа по проведенным торгам.

обычно проводится на средства ТСЖ.

Необходимо составить договор задатка при покупке земли? В есть правильный образец. Некоторые договоры купли-продажи земельного участка подлежат обязательному нотариальному заверению. Подробнее об этом читайте . Процедура приобретения земли от подачи заявки на проведение учета и межевания

участка до вступления в силу договора купли-продажи может занять относительно большой срок.

Имущественные сделки с государством всегда отличались своей затянутостью, что связано со строгостью учета казенных земель. Передаточный акт является обязательным документом при купле-продаже земли, но можно перенести его функции на договор, то есть оговорить в нем те моменты, которые оговариваются в данном акте.

При одобрении предварительного согласования земли аналогичные заявления от других граждан приниматься не будут.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Как выкупить землю без торгов у администрации?

у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.

Однако, если объявляется процедура проведения публичных (аукцион или конкурс на право ), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю. В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?

В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в , получать в безвозмездное пользование, возмездное, , а также земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.

То есть, возможность приобретения земли в собственность у администрации без торгов теперь имеет официальное закрепление в действующем законодательстве. В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах. К таким участкам будут относиться:

  1. Земли для осуществления и ведения ;
  2. Для создания или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
  3. Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).
  4. Для формирования инфраструктурных объектов;
  5. Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);

Этот перечень категорий устанавливается в Земельном Кодексе и может быть расширен только в том случае, если соответствующие изменения будут внесены именно в него.

В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут. Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:

  1. Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
  2. Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).
  3. Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;

Если же такие условия потенциальным собственником соблюдены не были, то в осуществлении сделки может быть отказано.

Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел. Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:

  1. Иные граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.
  2. Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
  3. Участок выделялся для нужд ? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
  4. Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
  5. , у которых и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
  6. В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность;
  7. Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;

Этот перечень случаев, когда участок может быть оформлен в собственность без участия в торгах и без внесения какой-либо платы за него, является исчерпывающим.

В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.

В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.

Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел. Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной .

При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.

Так, например, в случае использования его под индивидуальное жилищное строительство его стоимость может колебаться от 3 до 100% аналогичной (в том случае, если дом на таком участке еще не возведен). В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.

В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков. У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел. Состоит такой алгоритм из нескольких шагов:

  • Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
  • Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
  • Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
  • Получение потенциальным покупателем кадастровых на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
  • Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).
  • Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);

В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.

Расчет является наиболее выгодным для арендатора. Хотите арендовать землю с/х назначения? Нюансы оформления и образец договора аренды есть .

Как происходит государственная регистрация договора аренды?

Подробно об этом читайте в . Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:

  1. Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
  2. Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).
  3. Количество оформляемых документов для значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;

Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами. По этой причине более удобным можно рассматривать тот вариант, когда первичное оформление земли без торгов будет осуществлено на физическое лицо, а потом выполнена классическая купля-продажа, но уже юридическому лицу. Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс.

Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах. Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии .

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+