Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Особенности заключения договора управления многоквартирным домом в новостройке

Особенности заключения договора управления многоквартирным домом в новостройке

Особенности заключения договора управления многоквартирным домом в новостройке

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон


Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании. Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД).

Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт.

Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении. Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе.

Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме.

Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.
Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:

  1. юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
  2. муниципальные органы.
  3. физические лица;

При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.

Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой. Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов. Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании.

Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления.

Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка.

Таким образом, для обеспечения комфортного проживания граждан в подобных домах необходим какой-либо управленческий орган.

Законодательство предусматривает следующие возможные формы содержания общего имущества:

  • Делегирование полномочий управляющей компании. В этом случае со специализированной организацией заключается письменный договор, и она осуществляет управление МКД за плату от жильцов.
  • Учреждение ТСЖ (товарищество собственников жилья). С точки зрения законодательства, это юридическое лицо, которое создано специально для управления общим имуществом в конкретном многоквартирном доме из числа инициативной группы жильцов. Для организации такого органа, в первую очередь, необходимо, чтобы в здании проживали граждане, которые готовы посвятить управлению МКД достаточно большую часть времени. ТСЖ возглавляет председатель, который получает за свою работу оплату от жильцов. Товарищество наделено полномочиями заключения договоров с поставщиками услуг.
  • Непосредственное управление. Эта форма предполагает управление домом самими собственниками. Такой способ может быть использован, если в МКД не более 30 квартир и его жильцы готовы самостоятельно заниматься управленческой деятельностью.

Последний способ наиболее часто используется, поскольку он наиболее доступен жильцам, которые не желают тратить собственное время на решение управленческих вопросов.

К тому же, чтобы учредить ТСЖ, необходимо организовать жильцов, что достаточно сложно сразу при заселении в новостройку. В первых двух случаях управляющая компания также может привлекаться по договору за плату, несмотря на то, что в МКД уже есть орган управления.

ТСЖ или сами жильцы могут делегировать организации только часть функций, а основные осуществлять самостоятельно. Основным нормативным актом, регламентирующим эту сферу, является Жилищный кодекс РФ. В статье 161 он обязывает жильцов определиться с формой управления, поскольку существование многоквартирного дома без нее невозможно.

Общий порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  • Подписывается договор управления многоквартирным домом в письменной форме. Соглашение может заключаться как с каждым собственником, так и с их представителем.
  • Проводится общее собрание жильцов по предложению управляющей компании, на котором происходит обсуждение, согласование и утверждение условий договора. Все важные моменты фиксируются протоколом.
  • Собственники выбирают управляющую компанию из числа доступных в населенном пункте. Также УК сама может обратиться к жильцам с предложением о заключении соглашения.

Договор с управляющей компанией не может быть заключен без проведения общего собрания жильцов.

Все положения, которые были утверждены в ходе этого мероприятия, вносятся в договор. Изменить их впоследствии по желанию одной из сторон будет нельзя. Согласно Жилищному кодексу РФ договор управления заключается только на основании общего собрания жильцов.

Причем «за» должно проголосовать не менее половины от общего числа собственников. Для управления МКД у компании в обязательном порядке должна иметься лицензия.

Без прохождения этой процедуры организация не вправе получать доход от управления многоквартирными домами, а значит и договор с ней заключить нельзя. Договор составляется только в письменном виде, устное соглашение действовать не будет. В обязательном порядке в тексте документа должно быть отражено следующее:

  1. порядок расторжения соглашения.
  2. ответственность сторон;
  3. стоимость услуг. Здесь указывается размер платы за услуги, предоставляемые управляющей компанией;
  4. предмет. В данном случае в качестве предмета выступает оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и управлению общим имуществом;
  5. порядок предоставления отчетности об оказанных услугах и выполненных работах. На основании этого пункта жильцы смогут контролировать действия управляющей компании;
  6. срок действия договора. Это период, на который заключается соглашение;
  7. перечень услуг. Этот пункт также нужно максимально конкретизировать. В нем отражаются услуги, которые компания будет предоставлять жильцам;
  8. состав общего имущества жильцов. Этот пункт должен быть отражен максимально подробно. В состав должно быть включено все имущество, которое передается в управление. В противном случае эффективно защищать свои права и привлекать УК к ответственности будет проблематично;

В договоре отражаются моменты, которые важны для обеих сторон.

Положения документа нужно согласовывать на общем собрании.

Если УК заверяет, что используется типовой договор и внести какие-либо новые условия нельзя, это неправомерно. Жильцы имеют право вносить коррективы, поскольку гражданское законодательство подразумевает добровольность подобных отношений. Собственники квартир на собрании могут и вовсе отказаться от заключения соглашения с определенной организацией и выбрать другую, поэтому они находятся в более выигрышной позиции и могут диктовать условия, не выходящие за рамки законодательства.

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере.

При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  1. поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  2. предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  3. иные обязанности, установленные договором.
  4. обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  5. соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  6. обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  7. следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  8. производить подготовку сетей к определенному сезону;
  9. осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  10. предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права.

Их общий перечень выглядит следующим образом:

  1. получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.
  2. устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  3. получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  4. самостоятельно выбирать способ организации работ;
  5. осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  1. информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.
  2. использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
  3. оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  1. получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  2. получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
  3. осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  4. получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены. Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе.

Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца. Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.
Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца.

Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями. Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым: Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Статьи

Управление новостройками осуществляется управляющими организациями по договору с Застройщиком. После заключения договора Застройщик передает квартиры по актам. В процессе исполнения договора управления с застройщиком возникает немало вопросов: В сроки обращаться в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий ?

Как быстро дом должен быть включен в Лицензию?

Должен ли инвестор оплачивать коммуналку?

В данной статье попробуем найти ответы на все перечисленный вопросы. Согласно ч.2 ст.198 ЖК РФ, в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Как указано в пп.в) п.3 Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 938/пр

«Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации»

(далее- Приказ 938/пр) , к заявлению о внесении изменений в реестр прилагается в том числе копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п.14. ст.161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, застройщик в пятидневный срок с момента ввода дома в эксплуатацию заключает договор управления с управляющей организацией, которая в свою очередь в пятидневный срок обязана направить в ГЖИ заявление о включении МКД в реестр лицензии.

Госжилинспекция после получения сведений, указанных в части 2 статьи 198 ЖК РФ, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ). Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены вышеуказанным Приказом № 938/пр. Пунктами 2 — 7 и 14 Приказа 938/пр предусмотрено, что изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании заявления о внесении изменений в реестр, представленного лицензиатом.

Рассмотрение заявления и документов, указанных в пункте 3 Приказа 938/пр, и принятие одного из решений, указанных в пункте 7, осуществляется органом государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления.

Как следует из сложившейся судебной практики, возникновение у лицензиата права осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом обусловлено обязательным выполнением требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (Постановление АС Волго-Вятского округа от 07.04.2017 г.
Как следует из сложившейся судебной практики, возникновение у лицензиата права осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом обусловлено обязательным выполнением требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (Постановление АС Волго-Вятского округа от 07.04.2017 г.

по делу № А17-7070/2016). Аналогичной позиции, как правило, придерживаются органы ГЖН, поскольку она была рекомендована Минстроем РФ на Всероссийском селекторном совещании в режиме видеоконференции 05.05.2016г. Как указано в пп.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает еще до регистрации права собственности у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. В Определении Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 305-ЭС17-22782 по делу N А40-240340/2016, ВС РФ согласился с позицией нижестоящих судов о том, что если все помещения в многоквартирном доме являются долей инвестора, то именно он должен нести расходы по содержанию имущества, вне зависимости от момента регистрации права собственности на спорные помещения.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Сейчас самое подходящее время внедрить её в работу своей компании.

Вся необходимая информация о сервисе .

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

» Какие документы застройщик передает управляющей компании.В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

  1. Система вентиляции.
  2. Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
  3. Мусоропровод.
  4. Лестничная клетка и чердак.
  5. Придомовая территория.
  6. Подвалы и подъезды.
  7. Кровля.

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК. Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

  1. балансовый отчет за полгода;
  2. предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
  3. учредительные документы;
  4. проект самого договора управления имуществом;
  5. отчет о количестве техники и ее состоянии;
  6. отчет о количестве персонала;
  7. все сертификаты и лицензии;
  8. благодарственные письма, грамоты, прочие награды.
  9. годовая смета;

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

  1. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.
  2. количество и характеристика строений;
  3. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  4. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  5. состав передаточной комиссии;
  6. наименование застройщика и управляющей компании;
  7. К акту приёма-передачи прилагаются:
  1. акт передачи технической документации.
  2. акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
  3. список передаваемых жилых зданий;

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование.

На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен.

Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством.

Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой.

Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

  1. отделка квартиры от застройщика — 5 лет.
  2. кровельное покрытие — не менее 10 лет;
  3. межпанельные швы — 10 лет;
  4. трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
  5. вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.Составляет 5 лет.

Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года.

Этот момент необходимо уточнить.19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии.

К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно

  1. Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  1. Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  2. Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  3. Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  4. Перечень работ по благоустройству придомовой территории
  5. Перечень работ по содержанию дома

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации

  1. Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  2. Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  3. Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
  4. Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  5. После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  6. Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. организовать собрание;

  1. подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.Заключение договора Заключение договора должно соответствовать части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а конкретно:

  1. договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  2. договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика.

Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012).

Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд.
Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств.

В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ).

Мы всегда рады вам помочь!После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.В состав указанной комиссии будут входить:

  1. специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
  2. иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
  3. органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
  4. представители местной администрации;
  5. представители застройщика и подрядной организации;
  6. представители профильных служб и организаций газоснабжения;

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.До 2020 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  1. Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации
  2. Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  3. Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки

Может ли застройщик быть управляющей компанией?

Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация.

  1. если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  2. если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  3. если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

    Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление.

Обычно оформляется отдельным приложением. Список оказываемых услуг и выполняемых работ.

В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

  1. Стоимость работ управляющей организации.

Согласно законодательству способы, с помощью которых будут решаться все вопросы по содержанию дома, могут быть следующими:

  • управлением МКД занимается инициативная группа, состоящая из жильцов;
  • жильцы создают юридическое лицо, например, ТСЖ;
  • собственники квартир передают управление посторонней компании.
  • После того, как дом введен в эксплуатацию, у жильцов есть один год для того, чтобы выбрать способ управления зданием и прилегающей территорией.

    В течение этого времени управлением дома занимается компания, которую выбрал застройщик.Собственники могут не менять компанию, но им все равно придется перезаключать договор с руководством УК.Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом.

    Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально.

    В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.Как застройщик передает дом управляющей компании? Любой жилой дом является имущественным комплексом, состоящим из большого количества объектов.Передача дома застройщиком управляющей организации осуществляется следующим образом:

    • Стороны подписывают акт передачи управления.
    • Застройщик выбирает подходящую УК.
    • Собственники подписывают с УК договор.
    • Оформляются акт о состоянии имущества и акт о передаче документов.
    • Все документы передаются управляющей компании.

    Выбор управляющей компании осуществляется на конкурсной основе. Со своей стороны УК должна предоставить ряд документов, подтверждающих, что она осуществляет лицензированную деятельность.Важным фактором, влияющим на выбор компании, является отсутствие долгов и негативных отзывов.

    С момента подписания соглашения ответственность за содержание дома ложится на плечи управляющей компании. Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов. Какие документы должен передать застройщик управляющей компании?

    Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.Итак, в первую очередь УК проверяет:

    1. общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
    2. придомовую территорию;
    3. кровлю, шахты и т.д.

    Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов.

    В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:

    • Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
    • Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
    • Техпаспорт здания.
    • Акты передачи помещений жильцам.
    • Заключение комиссии.
    • Санитарный паспорт.
    • План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
    • Инструкция по эксплуатации.
    • Дополнительные бумаги.

    Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.

    Как заключить договор между застройщиком и управляющей компанией? Управление МКД осуществляется на основе договора между собственниками и представителями УК.Этот документ содержит все необходимые условия сотрудничества, включая:

    • Реквизиты. В документе обязательно указывается номер соглашения, дата его подписания и другая информация.
    • Предмет соглашения. Им выступает предоставление услуг для управления многоквартирным домом.
    • Цена за услуги УК. Стоимость тех или иных работ всегда фиксированная, так как она устанавливается региональными властями. При любых изменениях цен этот пункт соглашения пересматривается.
    • Основания, согласно которым была выбрана именно эта управляющая компания. Например, проведения конкурса.
    • Перечень работ и услуг. Это как управленческие услуги, так и содержание, ремонт и предоставление необходимых ресурсов.
    • Список объектов, которые переходят под управление УК. Их составляют в виде отдельного приложения.

    Соглашение на управление МКД должно содержать все эти пункты.

    К этому документу обычно прилагают списки жильцов, списки специалистов УК с их контактными данными и другие важные бумаги.Содержать многоквартирный дом без управляющей компании достаточно сложно.К тому же жилищное законодательство настаивает на выборе способа управления, который принимает застройщик или сами собственники.О возможных проблемах, возникающих при передаче дома от застройщика к управляющей компании, вы можете узнать из видео:Как происходит передача управления новостройками от застройщика к управляющей компании?.После завершения строительных работ жилой объект вводят в эксплуатацию.Это означает, что застройщик выполнил всю свою работу и исполнил обязательства. Таким образом, жители имеют полное право использовать своё жильё, как считают нужным.

    При этом жилплощадь общего пользования и общедомовое имущество может быть передано на управление в управляющую компанию.Дорогие читатели!

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !Собственники квартир сами принимают решение о способе управления их домом.

    Согласно статье 161 ЖК РФ существует несколько вариантов:

    1. Управление самими собственниками, если квартир в доме не более 30.
    2. Привлечение сторонних организаций — посредников (управляющих компани.
    3. Создание товарищества или кооператива для обслуживания многоквартирного дома.

    Жители новостройки в течении года имеют право выбирать подходящий способ управления для МКД.

    По истечении срока этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов местного самоуправления. При этом муниципалитет объявит набор на конкурсной основе. В результате чего, будет выбрана управляющая компания, и заключено соответствующее соглашение.При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение.

    При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение.

    Это значит, что ответ на вопрос: «Может ли застройщик самостоятельно выбирать УК?»- Да, но на первое время.Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

    1. путем заключения договора с управляющей компанией (УК).
    2. непосредственное управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
    3. управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;

    Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

    Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

    Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти. Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г.

    № 75.При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий.

    Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества.

    Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

    • акт о передаче сопутствующей документации.
    • документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
    • акт, подтверждающий передачу управления;

    Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи.

    Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

    1. Мусоропровод.
    2. Придомовая территория.
    3. Система вентиляции.
    4. Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
    5. Лестничная клетка и чердак.
    6. Подвалы и подъезды.
    7. Кровля.

    В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

    1. Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
    2. Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
    3. Техпаспорта дома с поэтажным планом.
    4. Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
    5. Схем сетей всех коммуникаций.
    6. Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
    7. Санитарного паспорта.
    8. Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
    9. Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
    10. Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).

    Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации.

    Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления.

    После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней.

    Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК.Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей ) следующие документы (в оригиналах и копиях):

    • санитарный паспорт МКД;
    • акт ввода МКД в эксплуатацию;
    • инструкция по эксплуатации МКД;
    • технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
    • проект договора на управление;
    • акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.
    • ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
    • действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
    • протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
    • разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
    • документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
    • кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;

    Фиксируется это в рамках специального дополнительного соглашения, подписываемого сторонами в момент оформления ипотечного договора кредитования заёмщика.Перед тем как передать дом собственникам, составляется соглашение с управляющей организацией, которое содержит:

    1. Обязательное указание перечня работ и оказания услуг.
    2. Полные реквизиты сторон, текущую дату.
    3. Полный адрес жилого дома.
    4. Список всех объектов, которые передаются в управление.
    5. На каких основаниях была выбрана управляющая организация.

      Здесь необходимо сделать ссылку на итоги голосования (после проведения конкурса), если он проводился. Также можно сослаться на протокол с общего совета жильцов дома, на котором было принято решение о сотрудничестве с конкретной УК.

    Перечень работ и услуг состоит из:

    1. Управленческих услуг (заключение соглашений с компаниями, поставляющими ресурсы и т.

      д.).

    2. Содержания общедомового имущества.
    3. Подготовки многоквартирного дома к разным сезонам.
    4. Дополнительных услуг.

    Величины оплаты на услуги являются фиксированными. Цены устанавливаются согласно территориальному месторасположению ежегодно. При изменениях стоимости в соглашениях делаются исправления и корректировки.

    • Жители вправе контролировать деятельность управляющей организации. Также главный по дому может осуществлять проверки общедомового имущества и составлять акты при выявленных дефектах.
    • Любые разногласия между сторонами должны разрешаться путём переговоров.
    • Если в результате неверных действий УК будет нанесён ущерб общедомовому имуществу, то УК несёт за это полную ответственность.
    • Пункт «Права и обязанности сторон» разъясняет о том, что вправе требовать стороны друг от друга, а также возлагаемые на них обязанности.
    • Соглашение подписывается директором УК и председателем ТСЖ.
    • В пункте о порядке расчётов разъясняется, что необходимо определить срок внесения оплаты за предоставляемые ресурсы.
    • Периоды действия соглашения между собственниками и УК может быть от одного года до пяти лет.
    1. договора между застройщиком и управляющей компанией
    2. договора между застройщиком и управляющей компанией

    Подводя итоги, можно отметить, что процесс передачи дома – процесс не сложный.

    Главное, знать и чётко понимать структуру соглашения.В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно.

    В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

    1. поддержание работоспособного состояния проездов;
    2. уборка мусора;
    3. оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

    Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2020 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ.

    Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

    • Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
    • Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.
    • Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
    • Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
    • В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.

    Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2020 г.) является схема выбора управляющей компании.

    Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле. Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников.

    Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +