Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Как продать комнату в коммунальной квартире


18 марта 2022Комната — это часть квартиры. Как продать комнату в коммунальной квартире? Продажа комнаты в квартире возможна точно так же, как и всей квартиры.

Но все-таки есть определенные нюансы, которые должны быть обязательно учтены. Особенность заключается в том, что перед тем как осуществить продажу комнаты в квартире, нужно соблюсти интересы других сособственников, проживающих в данной квартире.Таким правом обладают собственники других комнат в коммунальной квартире. Они имеют право выкупить вашу комнату в первоочередном порядке.

Но для этого нужно сделать им соответствующее предложение перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире.

Оно должно быть оформлено в письменном виде. Это может быть письмо или телеграмма.

Важно указать в нем продажную цену комнаты и другие условия продажи, если таковые имеютсяТакой документы часто оформляют у нотариуса.

Однако обязательность нотариального оформления законом не установлена. Поэтому можно обойтись без него.Другие собственники могут проигнорировать ваше предложение. В этом случае придется выждать месяц и уже, потом можно продать комнату любому покупателю.

Если же они вам письменно ответили, то ждать месяц нет необходимости, можно заключать сделку.

В регистрационную палату нужно будет предоставить письменные доказательства того, что право преимущественной покупки было соблюдено.Если вдруг право преимущественной покупки при продаже комнаты в квартире было нарушено, то гражданин, кому не предложили выкупить комнату, имеет все основания обратиться в суд и требовать, чтобы все права нового собственника перевели на него. Так что во избежание такого поворота событий лучше всего продать комнату в квартире в соответствии с требованиями закона.Кстати некоторые собственники, чтобы избежать этой длительной процедуры оформляют не куплю-продажу, а дарение.

При заключении договора дарения право преимущественной покупки не действует.

Но таким гражданам нужно иметь ввиду, что такая сделка может быть признана в суде недействительной по тому основанию, что является притворной. То есть сделка дарения на самом деле таковой не является, а лишь прикрывает другую сделку — куплю-продажу.

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

» » 7 648 просмотровСодержаниеКомнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями. В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.Можно.

Комнаты в коммунальных квартирах являются отдельными, выделенными объектами недвижимости. Они имеют все необходимое для отдельного проживания. В частности – отдельных вход.

В некоторых случаях предполагаются места общего пользования, типа кухни и туалета с ванной, но зачастую все подобные необходимые помещения есть и в отдельных комнатах, пусть и в предельно минимальном объеме.Пример: Нередко комната в коммунальной квартире имеет свой, хотя бы маленький туалет и душевую кабину.

Готовка пищи производится прямо в комнате (иногда для этого выделяют отдельный угол, закрываемый от остального помещения какими-то временными переборками, вплоть до обычных занавесок). Таким образом, минимально необходимые коммуникации есть почти всегда.Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать других соседей на приобретение этого помещения.

Таким образом, минимально необходимые коммуникации есть почти всегда.Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать других соседей на приобретение этого помещения. Подробнее о нем и особенностях продажи см.ниже.Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

  • Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости.
  • Подписать .
  • На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца.
  • Проверить документы и саму комнату.
  • Предоставить/получить все необходимые документы.
  • Оформить право собственности на новое жилье.
  • Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать .
  • Составить и подписать . При необходимости, его можно заверить нотариально.
  • Обсудить порядок продажи и, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее в специализированной фирме или самостоятельно.
  • Уточнить условия сделки. В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями.
  • Найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или .

Для сделки купли-продажи нужны следующие документы:

  1. Техпаспорт на комнату.

    Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте.

    Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.

  2. Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате.

    Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.

  3. Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право.

    Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.

  4. Договор купли-продажи.

    Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир.

    Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.

  5. Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы.

    Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность.

    Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).

  6. Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец.

    С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом.

    Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).

  7. Согласие супруги/супруга.

    Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке.

    Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. . Без его отметки документ не имеет юридической силы.

  8. Акт осмотра квартиры.

    Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.

  9. Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия . Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца.

    Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность.

    Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.

  10. Разрешение от органов опеки.
    Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний.

    Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.

  11. Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
  12. Расписка в получении средств.
    Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий.

    Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

  13. Акт приема-передачи жилья.
    Данный документ подтверждает факт перехода права собственности.

    Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.

В зависимости от обстоятельств, особенностей и договоренностей между сторонами могут потребоваться и другие документы.Перечень расходов зависит преимущественно от продавца.

И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.Пример: Покупатель настаивает на том, чтобы договор купли-продажи заверялся нотариально.

Продавец не против, но не хочет за это платит.

Как следствие, оплачивать услуги нотариуса будет именно покупатель.Примерный перечень возможных расходов:Тип расходовСумма расходовОценка жильяОт 2000 рублейУслуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартирыНовый техпаспортОт 10000 рублейВыписка из ЕГРН350 рублейЗаверение договора купли-продажиОт 5000 рублейНотариальное согласие супругаОт 1000 рублейНотариальный отказ соседейОт 1000 рублей каждыйГоспошлина при регистрации права собственности2000 рублей за каждого нового владельцаМогут возникать и другие дополнительные затраты. Например, можно попросить нотариуса заверить документы непосредственно на дому у клиента, но при этом стоимость его услуг автоматически возрастает на 20-50%.Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья.

Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:

  1. Оформление права собственности: около 1 недели.
  2. Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
  3. Подготовка всех документов: до 1 месяца.
  4. Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной.

Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.В уведомлении нужно указывать следующую информацию:

  1. Описание условий сделки.
  2. Данные продавца.
  3. Дата и подпись.
  4. Предложение приобрести жилье на основании преимущественного права.
  5. Информация о комнате.

Уведомление следует передавать или рассылать так, чтобы продавец всегда мог подтвердить факт того, что свои обязательства он выполнил.

Например, передавать под роспись или отправлять заказным письмом. Преимущественное право регулируется . Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.Воспользоваться данным правилом можно в любой момент, в течение месяца с момента получения уведомления от продавца.

Однако нужно отметить тот факт, что мало просто изъявить желание выкупить комнату. Нужно еще и начать что-то делать – подписать договор купли-продажи, и так далее.Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

  1. Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
  2. Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
  3. Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
  4. Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
  5. Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей.

Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей.

Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.Для того, чтобы получить вычет, покупатель должен иметь официальную работу и перечислять налоги в бюджет государства.Пример: Комната в коммунальной квартире стоит 1,5 миллиона рублей. Покупатель, после получения права собственности, обращается в налоговую и просит оформить вычет (заявление составляется на месте).

Учитывая цену на жилье, данному покупателю выплатят сумму в размере 195 тысяч рублей.Любая покупка-продажа квартиры связана с определенными рисками и проблемами. Рассмотрим основные из них:

  1. Долги за коммунальные услуги и/или капитальный ремонт. Долги по коммунальным платежам обязан платить владелец квартиры. Если он сменился, то долги за предыдущего собственника он выплачивать не должен. Исключение сделано только для платежей за капитальный ремонт. Если же в договоре сказано, что платит новый владелец, то тогда ситуация меняется.
  2. Оспаривание права собственности. Если жилье было приобретено продавцом ранее, чем 3 года назад, могут возникать проблемы, связанные с оспариванием права собственности. Например, если человек получил комнату в наследство, могут появиться другие наследники, также претендующие на эту недвижимость. Идеального решения проблемы нет, так как даже трехлетний срок не является гарантией (срок исковой давности можно восстановить). Рекомендуется уточнять, как именно было получено жилье и действовать на основании полученной информации. Обычный человек не сможет нормально оценить потенциальные риски. Лучший выход – обращаться к опытным юристам.
  3. Неузаконенная перепланировка. Если в комнате каким-то образом смогли сделать перепланировку и не смогли ее узаконить – это может стать серьезной проблемой. В лучшем случае удастся через суд доказать, что перепланировка не представляет угрозы для других жильцов дома. В худшем же придется оплатить штраф и возвращать планировку к тому виду, который представлен в техпаспорте. При помощи последнего документа можно как раз и выяснить, была ли сделана перепланировка или нет.
  4. Проигнорировано преимущественное право. Если продавец игнорирует этот момент, остальные совладельцы квартиры могут признать сделку недействительной. В результате покупатель теряет право собственности. Обязательно требуется уточнять у продавца, действительно ли он предупредил всех соседей о факте продажи и, разумеется, требовать документального подтверждения данного факта.
  5. Несовершеннолетние лица. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, необходимо настаивать на том, чтобы они выписались до перехода права собственности. В противном случае выписать их будет невозможно. А если несовершеннолетние не просто прописаны, но и являются совладельцами этой комнаты, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на продажу недвижимости. Посмотреть прописанных лиц можно в той же выписке из домовой книги.
  6. Наличие обременений. Из-за обременений обычно комнату продать вообще нельзя (например, если она была ранее приобретена в кредит). Однако некоторые из них не запрещают переход права собственности, но могут стать причиной многочисленных проблем. Разобраться в обременениях поможет юрист, а .
  7. Заниженная стоимость комнаты. Если продавать комнату раньше, чем через 3-5 лет после получения ее в собственность, возникает необходимость оплачивать налог в размере 13%. Учитывая тот факт, что сумма до 1 миллиона налогом не облагается, многие продавцы сознательно занижают стоимость жилья, но с покупателя требуют полную цену. Если подобная сделка будет расторгнута, то продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая фигурирует в договоре.
  8. Право пожизненного проживания. В некоторых случаях в квартире может быть прописан человек, которого невозможно выписать. Он имеет право пожизненного проживания. Чаще всего подобное происходит тогда, когда жилье было . Узнать о наличии такой проблемы можно при помощи выписки из домовой книги. В этом документе указаны все прописанные лица. Нередко подобное жилье продается с условием содержание такого человека, который имеет право пожизненного проживания. Стоимость жилья в такой ситуации значительно ниже, чем на рынке.
  9. Получение комнаты по договору дарения. Мало того, что сам факт такой «покупки» комнаты может быть оспорен совладельцами жилья, так еще и сам даритель может в любой момент расторгнуть договор в одностороннем порядке, что автоматически лишит покупателя права собственности. Не рекомендуется соглашаться на подобные сделки.

Помимо всего перечисленного, стоит учитывать еще и всевозможные мошеннические схемы. Это могут быть как поддельные документы, так и прямое принуждение с угрозами.

Покупка комнаты в коммунальной квартире – сравнительно сложная и запутанная процедура, любое нарушение в которой чревато потенциальными серьезными проблемами.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут, что и как нужно делать в разных ситуациях. Они также могут сопровождать сделку, решая все возникающие вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 4 011 просмотров Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно.4 209 просмотров Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и внимания.15 565 просмотров Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками,.34 188 просмотров После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать.2 280 просмотров Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно.10 693 просмотров Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Автор Евгений Трофимов На чтение 8 мин.

Опубликовано 30.09.2022 В статье мы расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире. На комнаты в коммуналках имеется свой спрос.

Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет.

Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена. Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2022 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества.

Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН. Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  • Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  • Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.
  • Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  1. удостоверение личности;
  2. согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  3. правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  4. документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  5. нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  6. документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  7. выписка из ЕГРН;
  8. уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  9. справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  10. нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.

Порядок реализации такого права установлен ст.

250 ГК РФ. Передается извещение о продаже комнаты:

  1. в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  2. гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  3. в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  1. лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
  2. заказным письмом с уведомлением;

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  1. сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  2. соседи отказываются от получения извещения.
  3. собственник комнаты проживает за пределами РФ;

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ. В результате продать комнату возможно:

  1. любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  2. третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

В уведомлении необходимо указать:

  1. цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  2. контактные сведения для связи с продавцом.
  3. информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  4. ФИО продавца (полностью);
  5. предложение о покупке помещения;
  6. характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  1. направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  2. удостоверение договора купли-продажи комнаты.
  3. оформление отказов от выкупа комнаты;

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения. Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2022 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч.

1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  • Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  • Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  • Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  • Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  • Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  • Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  • Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении. В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
  • Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме.

Обязательными реквизитами договора являются:

  1. дата и место совершения сделки;
  2. описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  3. сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  4. в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
  5. цена по договору – стоимость комнаты;

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности. Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Как продать комнату в 2022 году – инструкция и согласие соседей

7 февраляВ данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартиреСтатья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2022 году.Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом.

Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.Но, не смотря на сложность таких сделок?

Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.Какую комнату можно продать и при каких условиях?Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире.

Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.А что делать, если комната так и не была приватизирована?Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать.

Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.Как выяснить цену продажи?Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат.

Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным. Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены.

Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения.

Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств.

Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена.

При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.Где и как найти покупателя?Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры.

Продажу комнаты рассматривают в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны.

Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно. Но если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь.

Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке.

Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам.

И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений — наклейте ваше предложение о продаже комнаты.Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже.

Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату.

Не игнорируйте и этот вариант.Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи.

Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям.

Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.Необходимо первым делом предложить комнату соседям.Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас, вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств.

Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение.

В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса.

Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.Получение согласия органов опеки.Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид.

Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие.

Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго в соответствии с законом.Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом.

Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения.

Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь.

Вы все сделали правильно. Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам.

Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение. Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.Вам понадобятся:

  1. Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
  2. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
  3. В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу
  4. Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
  5. Квитанция об уплате госпошлины
  6. Технический план комнаты.
  7. Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
  8. Паспорта всех участников сделки
  9. Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные лица

Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски.

Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски, в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+